个人房贷最长延至40年！房地产信贷新政发布

预售制下，商品住房项目开始预售后，项目公司使用购房人首付款、个人住房贷款等预售资金置换开发贷款的情况较为普遍，开发贷款实际使用周期偏短、资金封闭管理难以落实，支持项目建成完工的作用有所弱化。为此，《意见》明确建立开发贷款主办银行制度：

• 一是项目公司在主办银行开立资金账户。单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目预售资金监管账户和定金账户应按住建部门相关规定在主办银行开立。

• 二是主办银行单独或牵头发放开发贷款。主办银行单独或牵头组建银团，根据项目建设进度、风险情况分批发放开发贷款，并通过项目公司在主办银行开立的资金账户受托支付至其交易对象账户。贷款期限与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目原则上不超过5年，最长不超过7年。

• 三是主办银行对项目资金进行封闭管理。主办银行和资金账户在开发贷款结清前原则上不得变更，在确保资金专款专用的同时，更高效地满足项目开发建设的融资需求。《意见》还明确，项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。

随着近年来房屋建筑标准提高、施工流程拉长，项目主体结构封顶后仍有大量装修、绿化等工程量，前期个人住房贷款“封顶放款”要求已偏早，一旦已售项目逾期交付，容易出现“没拿房、先还贷”等问题，不利于保护购房人合法权益。此次《意见》也相应做了系列新规，更好维护购房人合法权益：

• 延后个人住房贷款发放时点。明确所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

• 明确个人住房贷款应通过受托支付方式发放。对实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；对实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。

• 延长个人住房贷款最长期限。适应经济社会发展的需要，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长不超过40年，给予借贷双方更大灵活度，合理提升贷款人的贷款能力，具体期限由购房人与商业银行协商合理确定。

• 给予银行债务重组更大自主权。对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，商业银行可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。

《意见》总体规划了哪些房地产贷款品种？

分领域看，《意见》囊括了商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域贷款品种。分阶段看，为满足房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求：

• 开发建设阶段，银行可以发放包括商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等在内的房地产开发贷款，用于房地产项目开发建设。

• 销售阶段，银行可以发放包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等在内的购房贷款，支持购房人或企业购买房屋用于自住、经营或租赁等用途。

• 运营阶段，银行可以发放包括经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款等在内的经营性贷款，结合房地产运营阶段的合理资金需求，推动住房品质提升和行业转型发展。

此外，为适应房地产市场供求关系和发展阶段变化，《意见》中设置了兜底条款，即第九条“中国人民银行、金融监管总局按照职责分工可以根据经济社会发展需要，新设房地产贷款品种”，未来可以结合实际增设贷款品种。